navimann (navimann) wrote,
navimann
navimann

Category:

Недвижимость в Сербии: как есть на самом деле

Оригинал взят у vadim_vladi в Недвижимость в Сербии: как есть на самом деле

дом 7
В комментарии и в личку мне приходит достаточно много вопросов относительно рынка недвижимости в Сербии, существующих цен, имеющихся предложений, процедур покупки и оформления. Я решил ответить на все эти вопросы сразу, насколько это возможно, подготовив отдельный пост, посвященный   недвижимости в Сербии, особенностям местного рынка и всем сопутствующим моментам. Сразу скажу, чтобы не было каких-то ненужных вопросов и упреков в мой адрес: я не занимаюсь покупкой-продажей недвижимости профессионально, это не мой бизнес. Также я не сотрудничаю с какими-то определенными российскими или сербскими агентствами недвижимости и не рекламирую их. Просто у меня, во-первых, есть практический позитивный опыт покупки недвижимости и земли в Сербии для себя лично и опыт оформления  и обслуживания этой недвижимости.  Во-вторых, я достаточно активно езжу по стране, общаюсь, как с владельцами недвижимости, с обычными людьми, которые хотят что-то продать, так и с местными риэлторами, поэтому кое-каким опытом и знаниями в этом вопросе я обладаю. Если мои знания и опыт окажутся кому-то интересны и полезны, я буду считать, как минимум сделал доброе дело. Если в последствии кто-то из тех, кому я помог, станет моим другом, клиентом или просто тоже поможет мне советом или информацией в какой-то ситуации – буду рад вдвойне. Хорошие люди должны помогать друг другу.


Итак…

Сербский рынок недвижимости: мечты и реальность

В общении с людьми, которые рассматривают варианты покупки недвижимости на Балканах,  мне приходилось слышать много разных фантастических историй о том, что в Сербии все продается буквально за бесценок, и что за 5-8 тысяч евро можно купить дом с участком. Ну что я могу сообщить мечтателям и любителям за копейку купить то, что стоит рубль… Если поискать, то конечно тысяч за 8 евро, действительно можно купить участок в 10-15, даже 20 соток , и на этом участке даже будут остатки какого-нибудь дома или строения. Но нужно отдавать себе отчет, что это не та недвижимость, куда можно сразу перевезти свои тапки и начать жить. Такие предложения предполагают, что дом предназначен под снос. И, по сути, вы покупаете землю под строительство…Единственное ценное, что может быть на этом участке – это подсоединение к воде и электричеству.  Так что с иллюзиями лучше расстаться сразу, чтобы потом не испытывать горьких разочарований.
Что касается ценообразования, то рынок сербской недвижимости очень неоднороден. Цены порой зависят не только и не столько от местоположения, площади или качества домов или квартир, сколько от потребности в деньгах хозяев этой недвижимости, или от их очень субъективных представлений о том, сколько за это могут заплатить покупатели. Причем, зачастую, если продавцы понимают, что потенциальным покупателем является иностранец, то цена автоматически возрастает на 30-50 процентов.
И в процессе поиска недвижимости для себя, и впоследствии, когда я помогал своим друзьям в поиске и выборе домов в Сербии, мне неоднократно приходилось видеть, когда разница в цене на объекты примерно одного качества, возраста, метража, местоположения составляла до от 60 до 100 процентов. То есть, дом в 120 квадратов с землей и с коммуникациями в селе можно купить за 25 тысяч, и рядом такой же дом будет выставлен на продажу за 40-45 тысяч, и хозяева не уступят ни цента. (Например, потому, что этот дом унаследовали два сына, и каждый из них хочет получить от продажи этого дома не меньше 20 тысяч евро, которые необходимые ему для каких-то очень важных личных или семейных нужд).
Дом 8


Если отталкивать от реальных предложений, и от тех минимальных требований, которые предъявляют к жилью российские покупатели, то нужно ориентироваться, что нижняя ценовая планка на недвижимость в Сербии будет составлять:

  • от 25 000-30 000 тысяч евро за дом с коммуникациями и участком земли в селе;

  • 2200-2900 евро за м2  - за  квартиру   в старой части Белграда ;

  • 1300-1500 евро за м2 -  за  квартиру в новостройке на окраине Белграда ;

  • 600 - 900 евро за м2 -  за квартиру  в новостройке в крупном городе Сербии;

  • 45 000- 60 000 евро  - за апартаменты в курортных районах ;

  • от 1000 до 2000 евро   за сотку  - за участок под застройку с подведенными к нему водой,  электричеством и канализацией.

Это реальные и актуальные на сегодняшний день цены. Уверен, что они будут расти. По моим наблюдениям, за три последних года сербская недвижимость подорожала в среднем процентов на 20.
фото (2)

Тем, кто хочет посмотреть реальные предложения и цены, я советую все-таки смотреть сербские, а не российские сайты, продающие сербскую недвижимость. Могу порекомендовать, например, www.srbija-nekretnine.org. Большой качественный, регулярно обновляемый ресурс, охватывающий все регионы страны и все типы недвижимости. По-моему, даже с русскоязычной версией. Также неплохой, на мой взгляд, сайт www.kuca.rs.  Большой выбор по ценам и по регионам. Загляните также на www.imovina.net. Огромная регулярно обновляемая база объектов с фотографиями, описаниями, контактами владельцев.
31640442
Для тех, кто хочет продать в России «хрущевку» в подмосковном поселке городского типа, «купить особняк» в Сербии и всю оставшуюся жизнь, «жить на проценты с денег от продажи квартиры, положенных в банк»… Я не хочу разрушать ваши планы и, упаси Бог, не отговариваю вас  от идеи покупки недвижимости в Сербии – благо, она действительно пока доступна. Но планируя свои расходы, принимайте во внимание также и такие издержки как:
- оплата услуг агентства недвижимости или частного риэлтора (это 2-3 процента от суммы сделки),
- оформление правоустанавливающих документов на недвижимость (услуги нотариуса 0,05 -1 % стоимости объекта недвижимости + уплата госпошлин + перевод документов, если это необходимо),
-при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке жилья оплачивается налог на передачу прав собственности - 5% (на иностранцев являющихся физическими лицами).
Нужно также иметь в виду, что если вы собираетесь покупать дом не в  большом городе, а в селе, и собираетесь там проживать постоянно или большую часть года, то, скорее всего, Вам придется также озадачиться покупкой машины. И эту покупку тоже нужно включать в план своих расходов.
Дом1


Вам с этим жить: цена, качество,  разные неожиданности

Сербия традиционно и давно славится качеством строительства и строителей. Это не миф, действительно, так и есть. Сербские строители по сей день котируются во всей Европе, очень много сербов работает на стройках в Германии. Поэтому качество объектов недвижимости в Сербии очень высокое. Это относится как к новостройкам, так и к рынку вторичной недвижимости. Все постройки, как правило, сдаются уже в законченном виде, т.е. в них можно сразу въезжать и жить. Новостройки обычно оснащены видеонаблюдением, укрепленными дверьми, сантехникой, паркетом, системами отопления и вентиляции. Часто в цену включена также встроенная техника и мебель для кухни.
Что касается вторичного рынка, то и здесь, как правило, если вы не покупаете объект «под снос», необходимость каких-либо дополнительных инвестиций будет минимальная. Дома на селе также нередко предлагаются «с обстановкой», но не всякий покупатель хочет приобретать «чужую мебель».
Мне не приходилось сталкивать с ситуацией или слышать о случаях, когда с приобретенным в Сербии домом, таунхаусом, коттеджем, виллой – начинались какие-то проблемы, связанные с плохим качеством работ или материалов. Но, в любом случае, присматривая  дом или договариваясь о покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты.


  1. Если это сельский дом, не поленитесь заглянуть в подвал и под кровлю, чтобы убедиться, что фундамент и кровля находятся в хорошем состоянии.

  2. Поинтересуйтесь, из каких материалов и по какой технологии построен дом. Если это кирпич, камень, монолит или блоки – это хорошо. Еще лучше, если снаружи дом покрыт теплоизоляцией, например, стиропором. Если дому больше 30-40 лет, то может оказаться, что стены или перекрытия в нем сделаны с использованием дерева, дранки, штукатурки. Таких объектов следует не просто избегать, а бежать он них как от чумы. Думаю, не нужно объяснять почему.

  3. Если дом стоит на склоне горы или холма, убедитесь, что подвал или нижний уровень дома (подрум) не заливает во время весеннего снеготаяния или обычных дождей, и что сходящая с гор вода не подмывает фундамент. Для этого должны быть сделаны дренажные канавы и стоки и они должны быть в «рабочем» состоянии.

  4. Узнайте, как дом обеспечивается водой и как отапливается. Если источник воды только один – своя скважина или вода из извора, то нужно иметь в виду, что в период засухи, вы можете оказаться вообще без воды. Идеально, если в доме есть и изворская или градская вода, и собственная скважина или резервуар. Если дом реновирован, то в нем может быть демонтировано старое отопительное оборудование – дровяной, угольный или комбинированный котел. Если его нет, то вам потом придется заниматься его установкой, а также разводкой и установкой радиаторов отопления. В большинстве сербских домов и квартир нет центрального отопления. При этом не нужно полагаться на мягкий климат. Осенью и зимой обогревать дом все равно придется.

  5. Обязательно нужно убедиться, что дом и все строения, которые вы покупаете (гараж, летний дом, гостевой дом, хозпостройки, ферма и так далее) легализованы. Бывают случаи, когда сербы что-то строят, не удосуживаясь оформлять по закону эти объекты. С любыми проблемами по этому поводу разбираться придется вам, а не бывшим владельцам.

  6. При заключении сделки убедитесь, что у владельцев объекта, который вы покупаете (а это могут быть наследники прошлых хозяев дома), нет долгов по оплате электричества или воды. Мне известны случаи, когда люди не платили за электроэнергию и за воду по 10-20 лет, с войны. В результате, на вас могут упасть эти долги по оплате на тысячи евро.



дом 6
Дом или квартира?


Этот вопрос задают себе многие из тех, кто хочет купить недвижимость в Сербии или перебраться туда на ПМЖ. Иногда задают его и мне. Никакого правильного ответа здесь нет и быть не может. Каждый решает это для себя индивидуально, исходя из собственных предпочтений или жизненных потребностей.
Если вы – молодой, активный человек, живущий насыщенной светской жизнью, не представляющий своего свободного времени без посещения клубов, ресторанов, баров – то конечно же квартира, причем, наверно в Белграде.
Если вы – семейная пара пенсионного возраста, которая хочет тишины, спокойствия, комфорта, хорошей экологии - тогда конечно частный дом с садом, в сельских районах, которые находятся в пределах цивилизации.
Семьи с детьми обычно считают, что живя в квартире в Белграде, они таким образом будут чувствовать себя более комфортно с точки зрения наличия школ, детских садов и так далее. Это заблуждение. Русская школа в Белграде всего одна, при посольстве, и туда не попасть без блата. Так что учиться по российской программе детям все равно придется экстерном. Обычные школы и детские сады есть в любом маленьком городе и большом селе, и у русских родителей не возникает проблем с тем чтобы отдать туда своих детей. Так что жить в Сербии с детьми в сельской местности – это не проблема.
А вообще все очень индивидуально. Мои друзья из Москвы, люди достаточно рафинированные, родившиеся и жившие в городе, всегда мечтали купить дом в живописных районах Шумадии или Воеводины. Но когда приехали смотреть, и поняли, что собственный дом требует ухода, внимания, каких-то элементарных навыков «работы руками», решили, что никакой собственный дом им не нужен, а нужна квартира в историческом центре Белграда, но чтобы непременно с двумя спальнями, гостинной и камином. Такую они и нашли. По цене однокомнатной на окраине Москвы.
Так что, пока не попробуешь не узнаешь. Я всем советую прежде чем принимать какие-то решения, приехать в страну пожить в ней, может быть даже вначале арендовать жилье, аналогичное тому, которое вы хотели бы приобрести. И тогда вы поймете, действительно ли это то, что вам нужно.

Дом4


Оформление прав и прочие бюрократические процедуры

Для резидентов РФ нет никаких ограничений на покупку недвижимости в Сербии. Ограничения по покупке земли распространяются на покупку земель в приграничных территориях. Также есть свои условия при покупке сельскохозяйственных земель.
Процедура покупки недвижимости в Сербии несложная и занимает от двух месяцев до полугода.  (При этом, после внесения оплаты за объект недвижимости и регистрации сделки, вы уже можете проживать в нем). Сначала заключается предварительный договор между покупателем и продавцом, после чего перечисляется до 10% от стоимости недвижимости продавцу. После заключения предварительного договора и до заключения основного договора купли-продажи необходимо проверить интересующий объект недвижимости на наличие обременений.
После того, как вы удостоверились что объект «чист» или после того, как владелец уладит все необходимые правовые и финансовые формальности со своей стороны, заключается основной договор купли-продажи. Этот договор заверяется в суде по месту приобретения объекта. Договор подписывают и заверяют на сербском языке, с обязательным присутствием судебного переводчика.  Присутствие покупателя в процессе этой и других процедур не обязательно. От вашего имени может выступать любое доверенное лицо на основании доверенности, подписанной вами и заверенной у нотариуса. После заключения договора, необходимо выплатить продавцу оставшуюся часть от стоимости жилья и покрыть все расходы, связанные с оформлением дома в Сербии (услуги нотариуса, маклера, госпошлина).
В договоре, как правило, прописывается не фактическая сумма, которую вы платите продавцу, а некая номинальная сумма, которая не вызовет подозрений у налоговых и других государственных органов, и которая позволит вам уменьшить налог.
После того, как все платежи будут сделаны, необходимо провести оформление недвижимости в Сербии и внести имя нового владельца в реестр местного отделения кадастровой службы. Повторюсь еще раз, вы можете заниматься всеми этими вопросами, уже живя в Сербии, в своем доме. После того, как вы заплатили всю сумму по договору, и сделка зарегистрирована в суде, вы уже фактически становитесь собственником имущества. При этом от себя я все-таки рекомендую, не заниматься самодеятельностью, а на основании договора доверить оформление сделки и решение всех вопросов с документами, удостоверяющими ваши права, профессиональному агентству. Это обойдется недорого, но сбережет ваше время, и избавит от многих головных болей и проблем.
Дом 5
Купили! Что дальше?
Ну, во-первых, теперь у вас появляются основания для того, чтобы как-то определить свой статус в новой стране. В Сербии основным основанием получения ПМЖ является покупка недвижимого имущества на территории страны. Открытие фирмы позволяет получить сначала ВНЖ, а через какое-то время уже ПМЖ.
Во-вторых, наведайтесь в муниципалитет и внесите изменения в расчетные документы, на основании которых вам будут выставлять счета за воду, электроэнергию, коммунальные услуги. «Коммуналка» за квартиру в Белграде будет обходиться вам от 50 до 150 евро в месяц. Сюда входит вода, электричество, уборка общей территории, вывоз мусора. Содержание дома в сельской местности, в зависимости от энерго и водопотребления, обходится примерно в  те же деньги даже с учетом затрат на отопление дома зимой. Мы в теплый сезон платим за дом около 50-60 евро в месяц.
Нужно также помнить про ежегодный налог на собственность. Он зависит от площади, кадастровой стоимости и года постройки. В среднем его размер колеблется от 0,15% до 0,4% от оценочной стоимость объекта по договору.
Как видите, все достаточно понятно и более чем скромно.
Естественно, у тех, кто купил недвижимость в Сербии  или только собирается это сделать, возникает еще масса вопросов.  А чем заниматься? Можно ли открыть свое дело? Чем заниматься в свободное время?
На эти и другие вопросы,  ищите ответы в моем блоге. Обещаю так или иначе на них ответить.
Дом 9
P.S. Все использованные в материале фотографии сделаны лично мной и представляют реальные объекты недвижимости на территории Сербии, представленные к продаже собственниками.

Tags: Сербия, недвижимость
Subscribe

  • Избыточная смертность от ковида

    Смертность от ковида цифра ещё та. Каждый считает по разному. Поэтому обращают внимание на цифры избыточной смертности. Это как бы сверхсмертность по…

  • Пишут всяку фигню в телеграмех

    Типа банкоматы выдают тока сведеотпечатанные да ещё и 100 рублёвые банкноты. А старые сжигают сразу? А 100 Рублёвки все ещё те же самые. Запасы. И…

  • А сегодня, между прочим, 9 апреля

    И что, скажете вы? А ниче, смотрим на календурь белстата Ихде это все? Опять не будет? Не переправили еще цифирь как минздрав…

promo navimann may 18, 2013 09:21 21
Buy for 10 tokens
В данном посте будет алфавитный указатель. Ссылки будут нарабатываться. Австралия Австрия ходит евро Азербайджан Аландские острова (территория Финляндии с шведским населением) ходит евро и шведская крона в наличке Албания Алжир Ангола Андорра ходит евро (не страна еврозоны, используе…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 3 comments