Как норвежский народ стал одним из крупнейших владельцев недвижимости в мире

Наш постоянный читатель и периодический писатель at6 недавно рассказал о Норвежском Государственном Пенсионном Фонде и его инвестициях. Напомню вкратце: НГПФ получает средства от продажи норвежской нефти и инвестирует их в активы по всему миру, чтобы создать резерв на времена, когда нефть в стране закончится. На текущий момент размер фонда превышает $737 млрд (547 млрд евро).

Для сравнения: половины этих денег достаточно, чтобы купить всю нефтегазовую промышленность России (Газпром, Новатэк, Роснефть, Лукойл, Сургутнефтегаз и прочее). А на сдачу можно взять, например, весь Google. В реальности, конечно, фонд инвестирует в сотни компаний, покупая небольшие пакеты акций и облигаций.

В заметке at6 упоминается, что фонд может вкладывать деньги не только в акции и облигации, но и в недвижимость. На первый взгляд, потенциальный размер таких вложений относительно невелик: на них выделено максимум 5% средств. Но 5% от $737 млрд - это почти $37 млрд (27,5 млрд евро), огромная по меркам рынка недвижимости сумма. Право покупать офисные и торговые площади появилось у норвежского фонда недавно - только в 2011 году, поэтому его портфель пока не заполнен - за прошедшее время вложения в недвижимость лишь чуть превысили 1% активов фонда. Но и эти покупки представляют интерес, так как норвежцы ориентируются на лучшую недвижимость в самых перспективных городах и странах. Что уже купил Норвежский Государственный Пенсионный Фонд?




Почти все здания на Риджент-стрит принадлежат британской Короне. И норвежскому народу.

Великобритания. Первой покупкой норвежского фонда в марте 2011 года стали права на получение 25% чистой прибыли от домов на Риджент-стрит, принадлежащих британской Короне. Это 113 офисных и торговых зданий, расположенных в 39 кварталах Лондона. Срок соглашения - 150 лет, сумма сделки - 448 млн британских фунтов (511 млн евро). Риджент-стрит - одна из самых известных торговых и офисных улиц Лондона, на которой находятся магазины и офисы крупных компаний, включая второй по размеру в мире магазин Apple и центральный офис BBC. Почти все дома на этой улице принадлежат Короне. А теперь, в определённой степени, и норвежскому государственному пенсионному фонду.


Крупный торговый центр Meadowhall

В октябре 2012 года фонд за 348 млн фунтов (430 млн евро) приобрёл 50% долей в восьмом по размеру в Британии торговом центре Meadowhall недалеко от Шеффилда. Вторая половина собственности на торговый центр осталась у частной компании British Land, которая продолжает им управлять.


Дом на Елисейских полях в Париже

Франция. В июле 2011 фонд купил у страховщика AXA 50%-ю долю в компании, владеющей семью зданиями в Париже и недалеко от него. В общей сложности эта компания владеет и управляет офисной недвижимостью площадью 156 тыс. кв. метров, включая здание на Елисейских полях, небоскрёб в Ла Дефанс и несколько домов в фешенебельных районах Парижа. Сумма сделки - 702,5 млн евро.


Здание на бульваре Малешерб в Париже

Через год к французскому портфелю фонда добавилась 50%-я доля в совместной компании с другим страховщиком Generali Group, которой принадлежит 5 зданий в Париже общей площадью 38,6 тыс. кв. метров. Инвестиции норвежцев составили 275 млн евро.


Торгово-офисный комплекс Die Welle Tower во Франкфурте

Германия. В октябре 2012 года совместная компания Норвежского пенсионного фонда и страховщика AXA (которая образовалась во время сделки с парижскими зданиями) купила у Royal Bank of Scotland два торгово-офисных комплекса в Германии за 784 млн евро. Каждый из партнёров получил по 50% долей в каждом из зданий. Первое здание (72,4 тыс. кв. метров) расположено в Берлине на знаменитом бульваре Курфюрстендамм, второе (81 тыс. кв. метров) - в деловом районе Франкфурта.


Центральная штаб-квартира Credit Suisse

Швейцария. В ноябре 2012 года норвежцы пришли в Швейцарию - и сразу с очень громкой сделкой. Они за 1 млрд швейцарских франков (830 млн евро) купили центральную штаб-квартиру банка Credit Suisse площадью 173,8 тыс. кв. метров. Банкиры остались в своих кабинетах, но теперь будут платить аренду норвежскому государственному фонду. Это довольно распространённый вид сделки на рынке недвижимости: бывший владелец сразу получает большую сумму денег, которую может эффективно использовать, а новый собственник таким образом покупает постоянный, заранее известный и практически гарантированный денежный поток.


Evening Star Building в самом центре Вашингтона - одно из зданий, вошедших в сделку с TIAA-CREF

США. Глобальный фонд, конечно, не мог не выйти на самый большой и самый ликвидный в мире рынок недвижимости - американский. Первая заокеанская сделка была заключена в феврале 2013 года, когда фонд создал совместное предприятие с компанией TIAA-CREF. Норвежцы заплатили $600 млн (450 млн евро) за 49,9% акций в СП, которое получило пять зданий в Нью-Йорке, Вашингтоне и Бостоне общей сдаваемой в аренду площадью 172,5 тыс. кв. метров. Как и во всех предыдущих случаях, эти офисные и торговые здания расположены в престижных деловых районах городов.


Times Square Tower (в центре) - одно из самых известных зданий Нью-Йорка

В сентябре 2013 года фонд объявил о ещё одной крупной сделке на американском рынке. Норвежцы заплатили $684 млн (513 млн евро) за 45%-ю долю в 47-этажном офисном здании Times Square Tower, расположенном, как легко догадаться, на Таймс-сквер в Нью-Йорке. Это одно из самых заметных зданий на одной из самых известных площадей мира. 55%-й долей в нём по-прежнему владеет Boston Properties, которая и управляет всей башней.

Европа. Пока самая необычная сделка норвежского пенсионного фонда на рынке недвижимости - покупка в декабре 2012 года 50%-й доли в компании, владеющей 195-ю складскими объектами в 11 странах Европы. Сделка обошлась фонду в 1,2 млрд евро, его партнёром, сохранившим у себя вторую половину бизнеса, стала компания Prologis. Общая площадь складов - 4,5 млн кв. метров.

Итого, с начала работы с недвижимостью НГПФ потратил чуть меньше 6 млрд евро или примерно пятую часть от запланированной суммы. Как можно заметить, использование даже небольшой доли предназначенных для инвестирования в недвижимость средств Норвежского Государственного Пенсионного Фонда дало ему доступ к очень привлекательным объектам в крупнейших городах многих стран.

Политика фонда понятна: он покупает только очень хорошие, дорогие, но при этом выгодные коммерческие здания. Точнее, даже не здания, а миноритарные доли в компаниях, которые ими владеют. Норвежские инвесторы не собираются управлять недвижимостью в ежедневном режиме: их интересует только долгосрочный доход, а все хлопоты, связанные с текущими вопросами, фонд перекладывает на сторонних местных специалистов.

Можно не сомневаться: в течение нескольких лет фонд станет одним из крупнейших владельцев недвижимости в мире, а сотни лучших коммерческих зданий во всех уголках планеты будут приносить доход будущим гражданам небольшой северной страны.