navimann (navimann) wrote,
navimann
navimann

Category:

Золотое дно для рантье, где оно? Германия? (ч.3)

Оригинал взят у asyare в Золотое дно для рантье, где оно? Германия? (ч.3)
продолжение, начало тут

германия

Германия — одна из самых популярных стран у инвесторов. Недвижимость здесь стоит дешево по европейским меркам и, к тому же, очень развит рынок аренды: жилье снимают почти 60% населения.

Берлин занимает 2-е в место в Германии по количеству арендованного жилья. По данным социологов, лишь 12 % жителей этого города проживают в собственном жилье. Остальные 88 % арендуют.

Следует учесть и то обстоятельство, что в Германии весьма напряженная ситуация с работой: жители страны вынуждены искать себе хорошую должность на всех территориях и найдя, менять место жительства.


germany_resource_map

Ипотека
Это сильнейшая экономика Европы и сильнейший банковский сектор; и как следствие, банки активно кредитуют, в том числе и россиян. Фиксированные ставки по кредитам здесь одни из самых низких в Европе - от 3,5%, а стоимость недвижимости весьма демократична - в среднем чуть выше 1000€ за кв.м. К тому же в Германии нет никаких ограничений при покупке для иностранцев.

Чтобы оформить ипотеку в Германии, можно обратиться не только в банки, но и в страховые компании и другие кредитные институты. Но в любом случае придется собирать внушительный пакет документов, помимо договора купли-продажи, зарегистрированного должным образом в поземельной книге, паспорта и справки 2-НДФЛ, а также других документов, подтверждающих обеспеченность заемщика, скорее всего, понадобится поручительство. А если покупатель не является резидентом Германии, то могут потребоваться дополнительные гарантии: например, залог другого недвижимого имущества, расположенного в Германии, или доступ к банковскому счету.
Заемщика могут обязать открыть в банке депозит и перечислить на него определенную сумму в размере 2-3 платежей по будущему кредиту. Либо на счет ежемесячно переводится часть дохода - так банки, во-первых, получают подтверждение того, что клиент действительно работает и именно там, где указал в анкете, а во-вторых, формируют запас средств на случай, если заемщик не сможет платить по кредиту в краткосрочном периоде (2-3 месяца). Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости немецким банкам, как и российским, требуется экспертная оценка. И услуги эксперта, как правило, оплачивает покупатель.
После сбора всех документов на процедуру оформления ипотечного кредита обычно уходит от 4 до 6 недель. Первоначальный взнос для иностранцев негласно составляет не менее 30% от стоимости недвижимости. Процентные ставки на сегодня находятся на своем минимуме: при сроке кредита 10 лет и наличии на руках 50% от стоимости жилья они составляют 2,75%. А средняя процентная ставка – 3-4% в зависимости от банка, объекта недвижимости и размера собственного капитала на первоначальный взнос.


Налог
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы жилья оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. При не самом престижном месторасположении поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

В Германии налог со сдачи недвижимости в аренду является составляющей общего подоходного налога. Его размер рассчитывается по прогрессивной шкале, т.е. чем выше общий доход на территории Германии, за вычетом расходов, списываемых с налога, тем выше процентная ставка подоходного налога.
При получении среднего дохода размер подоходного налога может быть примерно 20-30%. (Точная сумма налога высчитывается финансовой инспекцией или налоговым консультантом).
В Европе аренда (особенно долгосрочная) оформляется легально. То есть вы заключаете с арендатором договор, впоследствии придется заплатить налог на прибыль.


Договор
В заключении договора аренды заинтересованы обе стороны: и собственник квартиры, и арендатор. Ведь этот документ поможет отстоять и доказать свои права в суде в случае возникновения различных инцидентов. С европейцами, в отличие от русских, бесполезно договариваться об аренде «на честном» слове. Они знают, что в итоге подобные ухищрения могут обойтись дороже.
Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20% от средней стоимости аренды аналогичных помещений.

В договоре указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов:
- Любой договор на срок, превышающий год, должен быть в письменной форме.
- Предоплата не должна превышать три месяца.
- Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.
- Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten) плюс электричество и телефон.
- Если договор заключается на срок до 5 лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания.
- Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.
- При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца
- Как правило, жилье в Германии сдается в аренду без мебели. Исключение составляет только кухонное помещение. Если в нем есть кухня, то жильцу придется ее выкупить. Цена зависит от площади кухни и от качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки и т.д. Старая кухня может достаться жильцу бесплатно, плата за относительно новую мебель может составлять 1500-2000 €, а покупка кухни самостоятельно обойдется еще дороже - в 3000 € или более.


Аренда
Есть специальное издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это тоже своего рода инструмент регулирования ценообразования, посредством которого правительство ограничивает разброс цен.

В настоящий момент тенденция распределения дохода такова: в крупных городах Западной Германии, а также в центральных и ликвидных районах других крупных городов доход в процентном отношении ниже (около 3-5%), чем в Восточной Германии, на периферии крупных городов или в мелких городах (5-10%). Это объясняется тем, что разброс покупных цен на недвижимость довольно велик (примерно от 500 до 6000 евро/м2), а разброс арендных плат - не сильно большой (примерно от 4 до 10 евро/м2 холодной аренды без учета коммунальных услуг).


Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно, либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.
Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера «холодной» арендной платы (это арендная плата без учета коммунальных услуг) и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды.


Берлин, столица, самый крупный город Германии.
берлин
Берлин, район Темпельхоф, квартира площадью 35 кв.м, 37000,00€.
Можно сдать за 500,00€  /месяц.
Примерный расчет прибыли от квартиры
Стоимость квартиры  37 000,00€
Арендная плата 500,00€ х 12=6000,00€
Расходы на управление 500,00€ х 2= 1000,00€
Ежегодный налог на землю 100,00 € (в среднем)
Прибыль, облагаемая налогом 4900,00 €
Налог на прибыль 25% (в среднем) = 1225,00€
Чистая прибыль  3675,00€
или около 10%
При покупке квартиры в ипотеку -3% = 1110,00€
Чистая прибыль  2565,00€
или около 7%


Мюнхен - мегаполис и «большая деревня», промышленная столица Германии. Недвижимость в самом Мюнхене будет чуть ли не втрое дороже, чем в среднем по стране. Город является третьим, после Берлина и Гамбурга, городом Германии.
munih
Мюнхен, квартира  площадью 31 кв.м, 92 000 ,00€
Примерный расчет прибыли от квартиры
Стоимость квартиры  92 000,00€
Арендная плата 500,00€ х 12=6000,00€
Расходы на управление 500,00€ х 2= 1000,00€
Ежегодный налог на землю 100,00 € (в среднем)
Прибыль, облагаемая налогом 4900,00 €
Налог на прибыль 25% (в среднем) = 1225,00€
Чистая прибыль  3675,00€
или около 4%
При покупке квартиры в ипотеку -3% = 1110,00€
Чистая прибыль  2565,00€
или около 3%


Гамбург -  второй по величине и один из самых посещаемых в Германии. Порт города считается одним из самых занятых в Европе. Это дом для многих крупных издательских компаний, СМИ и рекламных агентств. Подсчитано, что в городе проживает самый высокий процент миллионеров в Германии.
гамбург
Гамбург, квартира площадью 22 кв.м, 70 000,00 €
Чистая прибыль с аренды составляет 2954,00 €
Или 4%


Баден-Баден - роскошный курортный город на минеральных водах, известный как "летняя столица Европы", является одним из старейших в Германии, и сыскал себе славу любимого места отдыха европейских аристократов.
Сезон в Баден-Бадене круглый год.
baden-baden
Баден-Баден, квартира площадью 46 кв.м, 79 000,00 €
Чистая прибыль с аренды составляет около 8-10%

Мораль - в Германии можно стабильно зарабатывать на аренде 10%, вложив около 40 000,00€ (Берлин / Баден-Баден, возможно какие-то еще города).

Поправьте меня, пожалуйста, кто имеет непосредственный опыт сдачи в аренду недвижимости в Германии.


продолжение следует...

Asya Real Estate

Tags: Германия, инвестиции, ипотека, недвижимость
Subscribe

  • Беларусбанк возобновил ипотеку...

    Если вы помните, то у нас в Беларуси практически нет кредитования приобретения недвижимости. Из-за этого падает количество сделок. В целом за 11…

  • Ох уж эти жены

    Пушки заряженны... как залезут в твой смартфон... а потом заказываешь такси, едешь и оплачиваешь. А оказывается, с карты жены снята та же сумма... а…

  • Про недвижимость в Беларуси

    Помню последние две сделки. В обеих покупатели были с кредитами. А сейчас такое невозможно. Увы, банки давать их прекращают. Вчера вот беларусбанк…

promo navimann may 18, 2013 09:21 21
Buy for 10 tokens
В данном посте будет алфавитный указатель. Ссылки будут нарабатываться. Австралия Австрия ходит евро Азербайджан Аландские острова (территория Финляндии с шведским населением) ходит евро и шведская крона в наличке Албания Алжир Ангола Андорра ходит евро (не страна еврозоны, используе…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments