navimann (navimann) wrote,
navimann
navimann

Categories:

Золотое дно для рантье, где оно? Болгария? (ч.2)

Оригинал взят у asyare в Золотое дно для рантье, где оно? Болгария? (ч.2)
продолжение, начало тут
Если приобретать недвижимость исключительно с целью сдачи в аренду, то
необходимо учитывать множество факторов. А именно:

болгария

Инфраструктура. Магазины, развлечения, детские площадки, экскурсионные объекты – все это должно быть в доступности. И в первую очередь магазины, в которых можно приобрести все необходимое для жизни.
Если недвижимость в курортной зоне, то
близость к морю. Поскольку большинство арендаторов с маленькими детьми, они не хотят далеко ходить на пляж
Качество застройки. Если мы хотим получать постоянную прибыль, то и сдаваемая нами недвижимость должна быть хорошего качества, с приличной отделкой и оборудованием.
Оборудование апартамента. Арендаторы хотят, чтобы помимо мебели в арендуемом жилье была в обязательном порядке стиральная машина и очень желательно – посудомоечная. (+ рекомендация от меня: мебель должна быть «повышенной устойчивости к арендаторам»:)  либо максимально дешевой).

Кредитование в Болгарии

болгария 4

Ситуация с ипотечным кредитованием непростая. Получить кредит достаточно сложно не только иностранному гражданину, но и болгарам. За последние десять месяцев случаи выдачи кредитов можно пересчитать по пальцам, однако такая возможность все же существует.
Специальные ипотечные продукты для клиентов без постоянного местожительства в стране (и в том числе для граждан Российской Федерации) на сегодня разработали два болгарских банка.
Кредиты предоставляются в левах или евро и обеспечиваются залогом недвижимости, а их максимальный размер - 70% от стоимости жилья, причем сумма займа зависит от кредитной истории потенциального заемщика (необходимо предъявлять справку из кредитного бюро),

Ипотека выдается сроком от 5 до 25 лет или от 3 до 20 лет.
Ставки по ипотеке довольно высоки 12,29% в левах и 10,99% в евро.

Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости, ставка составляет 9-10% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 30% от суммы сделки, при этом можно рассчитывать на ссуду в размере от 30% до 80%. Заемщик должен подтвердить уровень дохода и чистую кредитную историю. Все документы должны быть представлены в оригинале, и переведены на болгарский язык лицензированным переводчиком.
Из-за сложности получения ипотечного кредита на покупку недвижимости в Болгарии, его в расчет не беру.


Рынок арендуемой недвижимости.

болгария 3

Болгарские власти не контролируют его отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. (Официально сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована.)
Великий русский «авось» разрешает нам сдавать квартиру неофициально:))

Наиболее
ликвидный товар на рынке аренды:
апартаменты 1+1 (1 спальня) в центре города (и на 1 линии моря, если это курорт)
На рынке недвижимости Болгарии 1+1 в комплексе, это около 70 кв.м


Дополнительно к цене покупки квартиры, нам понадобится:
- при покупке недвижимости оплатить 3-4% от стоимости квартиры;
- ежегодно оплачивать примерно 0,25% от стоимости квартиры + минимум € 7х70 кв. м = €490 за обслуживание комплекса (Налог на недвижимость - 0,15% от нотариальной стоимости. Налог за вывоз - ~ 0,2% от нотариальной стоимости поддержки. Стоимость поддержки комплекса - €7-15 за квадратный метр в зависимости от комплекса).


Обставить болгарской мебелью апартаменты 1+1 обойдется примерно €7000 – 10 000 (включая технику, осветительные приборы, шторы, постельное белье и т.д.)

Для сдачи в Болгарии более всего подойдут города: Бургас (сезон с мая по сентябрь), Варна (сезон или круглый год ), София (круглый год ).

София, центр.
Апартаменты 72 кв м стоимостью € 83 000 (€1152  за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно за 350 €/мес.
Считаем:
83 000+3%=85 490€ (оформление собственности)
85 490 + 7000 = 92 490€ (обставили техникой и мебелью, квартира готова к сдаче) (всего вложено средств в квартиру)
83 000 + 0,25% (ежегодный налог) + 504(обслуживание комплекса) – 83 000 =  711,5€ (ежегодно платим)
Сдаем за 350 €/мес, получаем 350 х 12 – 711,5 = 3488,5€ (чистой прибыли в год)
Это 3,8%.


Варна, море, центр, сезон (май – сентябрь включительно).
Апартаменты 66 кв. м стоимостью €40 000 (€606 за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно  от 35 до 45 €/сутки.
40 000 +3% = 41 200€ (оформление собственности)
41 200 +7000 = 48 200€ (всего вложено средств в квартиру)
40 000 +0,25% + 7х66 – 40 000 = 562€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 562 = 4688€ (чистой прибыли в год)
Это 9,7%


Бургас, море, центр, сезон (май – сентябрь)
Апартаменты 70 кв. м стоимостью  €55000 (€785,71 за 1 кв. м)
Сдать эту квартиру можно от 35 до 45 €/сутки.
55 000 +3% = 56 650€ (оформление собственности)
56 650 +7000 = 63 650€ (всего вложено средств в квартиру)
55 000 +0,25% + 7х70 – 55 000 = 627,5€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 627,5 = 4622,5€ (чистой прибыли в год)
Это 7,3%

Благодаря

offreal имеем еще один вариант:

Солнечный берег, Святой Влас, Созопол,  море, сезон (май - сентябрь)

Студия с мебелью 35 кв.м € 30 000 ("Любой магазин Болгарии предложить Вам пакет мебели, которой хватит для арендной квартиры за € 1500-2000. Мебели хватит на 3-4 сезона точно.")
От себя добавлю, что техника обойдется примерно в ту же сумму.
Совсем без всего таки, наверное, нельзя (имею в виду бассейн и прочее). Поэтому минимальную плату за обслуживание комплекса оставляю.

Не 1 линия, 5-10 минут до моря.
Сдаем по 30-35 €/сутки в сезон с мая по сентябрь.

Получаем:
30 000 + 3% = 30 900 € (оформление собственности)
30 900 + 4000 = 34 900 € (всего вложено средств в квартиру)
30 000 +0,25% + 7х35 – 30 000 = 320 € (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 320 = 4930€ (чистой прибыли в год)
Это 14 %

Мы близки к идеалу?
Вопрос : что может омрачить это, явно выгодное, вложение в недвижимость Болгарии?

Расчеты сделаны на обывательском уровне:) (учитывая, что аммортизация стремится к нулю, а арендаторов мы ищем сами, и за квартирой следим сами или с помощью друзей на месте).

болгария 2

Резюме: Чтобы получать максимально возможные 14% «чистой» прибыли со сдачи недвижимости в аренду в Болгарии, нужно вложить около 35 000€ в квартиру студио 5-7минут от моря, в комплексе, недалеко от центра на Солнечном Берегу/ Св.Власе / Созополе. При этом нужно ОЧЕНЬ постараться, чтобы в сезон была полная заполненность квартиры арендаторами. (Наличие более 2-х квартир в одном комплексе этому поможет).

Просьба, если кто имеет опыт сдачи/съема квартиры в Болгарии, поправьте меня, пожалуйста.


продолжение следует...

Asya Real Estate

Tags: Болгария, инвестиции, ипотека, недвижимость
Subscribe

  • Немного о ковидной смертности в Беларуси

    Статистики об этом до сих пор нет. Мы даже не можем точно вычислить избыточную смертность от ковида, определяемую как разницу между смертностью в…

  • Избыточная смертность от ковида

    Смертность от ковида цифра ещё та. Каждый считает по разному. Поэтому обращают внимание на цифры избыточной смертности. Это как бы сверхсмертность по…

  • Пишут всяку фигню в телеграмех

    Типа банкоматы выдают тока сведеотпечатанные да ещё и 100 рублёвые банкноты. А старые сжигают сразу? А 100 Рублёвки все ещё те же самые. Запасы. И…

promo navimann май 18, 2013 09:21 21
Buy for 10 tokens
В данном посте будет алфавитный указатель. Ссылки будут нарабатываться. Австралия Австрия ходит евро Азербайджан Аландские острова (территория Финляндии с шведским населением) ходит евро и шведская крона в наличке Албания Алжир Ангола Андорра ходит евро (не страна еврозоны, используе…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments