November 15th, 2013

Как выжать максимум из недвижимости?

Оригинал взят у elena_krasavina в Спор о деньгах №106. Как выжать максимум из недвижимости?
Думаю, у большинства людей при фразе «Как заработать на недвижимости» сразу всплывает стойкая ассоциация с книгой Р. Кийосаки «Бедный папа, богатый папа». А у тех, у кого данная ассоциация не появляется, тому еще предстоит эту книгу открыть)) Однако и те, и другие люди уже уяснили, что волшебная формула «купи квартиру в кредит – сдай в аренду – получай арендную плату больше платежей по ипотеке – живи припеваючи» в реальной жизни почему-то не работает.

И, действительно, если сейчас попробовать применить эту формулу на квартиру в Москве, то получим следующее:
Стандартная однокомнатная квартира в Москве (Капотня) – 4 600 000р.
Минимальный взнос по квартире – 614 000р.
Кредитные выплаты на 30 лет – около 54 000р.
Аренда этой самой квартиры – около 30 000р.

Берите, люди добрые, и ни в чем себе не отказывайте!

Точно так же легко посчитать, какую прибыль будет приносить подобная квартира, если ее купить без ипотеки и сдавать в аренду. Открываем калькулятор… и… барабанная дробь… 6,5%. Вычтите из этой суммы налоги и оплату капитального ремонта квартиры и получите стандартную доходность в 4-5% годовых.

После подобных подсчетов хочется куда подальше забросить книгу Кийосаки, забыть про все его советы и положить деньги в такой надежный и доступный банк, однако… лучше с этим не торопиться!

Ровно три года назад, 23 ноября 2010г., я выпустила рассылку, которую затем продублировала в декабре в блоге вот здесь.
Обратите внимание: в кризисные и посткризисные периоды, когда люди особо остро ощущают нехватку наличных денег и пытаются всеми способами продать имеющиеся активы, легко можно встретить предложения по недвижимости с доходностью 16%. В то время как сейчас, например, я предлагаю недвижимость в Германии только клиентам в качестве части инвестиционного портфеля для получения пассивного дохода, поскольку теперь недвижимость в Германии – это стабильно и надежно и около 4-5% годовых.

«Так что же теперь, ждать кризиса, чтобы купить недвижимость?», - спросите Вы.
«Конечно! Только кризиса не мирового и не странового, а частного!», - отвечу я.

Итак, давайте вместе рассмотрим возможные кризисы, в результате которых нам становятся доступны интересные объекты недвижимости:

1.Кризис невыплаты долга. Посредник – банк.

 Допустим, человек взял недвижимость в ипотеку и не может продолжать за нее расплачиваться. В этом случае банк выставляет недвижимость на продажу, но не за полную стоимость, а за ОСТАТОК того долга, что ему остались должны. В результате стоимость объекта может доходить до 50-80% от текущей рыночной цены.

Например.
Обратим внимание на юг Европы – солнечную Испанию. Кризис особенно ощутимо ударил здесь по рынку прибрежной недвижимости, где скидка от максимумов в 2007-начале 2008гг достигает сегодня 40-70%, что делает рынок недвижимости потенциально более выгодным при восстановлении мировой экономики. К тому же недавно правительство Испании заявило об официальном выходе страны из рецессии.
Поэтому особенно привлекательны становятся объекты недвижимости, как, например, коммерческое помещение в новом ТЦ. Построенное в 2008г. в пригороде города Бенальмадена (что между деловой Малогой с крупным портом и международным аэропортом и курортным всемирно известным городом Марбейя в Испании), оно находится в 300м от моря. При этом месторасположение - элитный район с крупным казино, гольф-полем и гипермаркетом типа «Седьмой континент». Площадь - 48м2. Банк продает за 33300 евро то, что по рыночным ценам сегодня стоит около 90 000 – 100 000 евро. При этом помещение сдается с арендной платой 480 евро в месяц или 5 760 евро в год. Если учесть, что дополнительные платежи на покупку (государственный налог, нотариус, адвокат, пошлина) в этом случае составят около 3 300 евро, то мы получаем привлекательный объект недвижимости за 36 600 евро с доходностью в 15,7% годовых. Или, как вариант, можем продать его за 80 000 евро (чуть ниже рыночной цены для ускорения процесса продажи) и получить доход в 118% ориентировочно всего за три месяца владения объектом недвижимости.

2.Кризис невыплаты долга. Посредник – судебный аукцион.

Это – разновидность предыдущего способа получить выгодный объект недвижимости, с той лишь разницей, что здесь сделка происходит не через банк, а через аукцион.

Например.
Трехкомнатная квартира в центре города Марбейи (Испания), 70 м2, расположенная в 600м от «старого города» и в 800м от моря. Цена аналогичных квартир в этом доме находится в районе 180 000 евро. Данная недвижимость на аукционе выставлялась за 40000, но в ходе торгов ее цена поднялась до 60000, где и была куплена (вместе со всеми налогами и платежами за 69 000р). Аренда составляет 800 евро в месяц или 9 600 евро в год. Доходность в этом случае составляет 13,9% в год. Данная квартира затем была успешно продана в течение двух месяцев за 130 000 евро. Как несложно посчитать, прибыль в этом случае составила 88%.

3.Кризис межличностный.

Допустим, жила себе пара и обзаводилась различными активами, пока… не решили в один прекрасный момент расстаться с обтекаемой формулировкой «не сошлись характерами». Понятно, что в такой ситуации им хочется побыстрее расставить все точки над и. В результате объекты недвижимости в этом случае могут продаваться с хорошей скидкой к рыночной цене.

Например.
Коммерческое помещение в Мадриде (Испания), сдано до 2030г. всем известному магазину Benetton. Площадь 130м2 продается за 305 000 евро (часто цену можно еще снижать на 5-25% в ходе переговоров, в зависимости от объекта и мотивов продавца), при том, что цена аналогичных помещений в этом районе Мадрида составляет около 400 000 евро. Аренда по договору составляет 3 000 евро в месяц или 36 000 евро в год. В результате получаем доходность 11,8% в год. Также на 50% стоимости этого помещения можно взять ипотеку на 30 лет и довести доходность до 15,6% годовых (привет Кийосаки!)).

4.Кризис в бизнесе.
 И, наконец, также наверняка знакомая Вам история, когда бизнесмены вдруг решают «сменить концепцию бизнеса» или «бросить всё и превратиться в дауншифтера». Но! В этом случае необходимо понимать, что продается не просто недвижимость, а действующий бизнес. Соответственно, надо быть готовым к последствиям, с которым сталкивается любой собственник «свечного заводика».
Например.
Продается здание в 8 этажей в центре Барселоны (Испания) – действующий медицинский центр-госпиталь, который можно перепрофилировать в диагностический центр. Само здание при этом стоит более 15 000 000 евро, однако его можно купить сейчас за 6 000 000 евро и в придачу получить готовый бизнес-план на 2 000 000 – это резерв на 2 года, включая все расходы и зарплату персонала. Действующая команда врачей, топ-менеджмент, клиентура, медоборудование, удобное расположение и публичный паркинг в шаговой доступности прилагаются. Доходы в этом случае зависят исключительно от Ваших способностей бизнесмена, но в рукаве будет запасной козырь – качественный ликвидный объект недвижимости с 60% скидкой цены покупки к рынку!
Как видите, нет ничего невозможного – и на недвижимости можно получать хорошую прибыль, используя локальные кризисы. Просто это, как и всё в мире инвестиций – отдельная работа по поиску выгодных активов и их приобретению.

Все примеры реальны и любезно предоставлены моими партнерами в Испании, которые оказывают полный комплекс услуг по приобретению недвижимости, начиная от подбора и юридической проверки выставленного на продажу объекта, заканчивая помощью в получении ипотеки, сопровождением самой сделки и дальнейшим управлением объектом недвижимости.

Если Вас заинтересовали подобные предложения, и Вы хотели бы узнать подробности – обращайтесь.
promo navimann may 18, 2013 09:21 21
Buy for 10 tokens
В данном посте будет алфавитный указатель. Ссылки будут нарабатываться. Австралия Австрия ходит евро Азербайджан Аландские острова (территория Финляндии с шведским населением) ходит евро и шведская крона в наличке Албания Алжир Ангола Андорра ходит евро (не страна еврозоны, используе…

Страсти по свастике

Очень часто (но очень хорошо что все реже) сталкиваешься с тем/, что любое использование свастики приравнивается к популяризации фашизма.

Ну чтож, такой подход обычно наблддается у тех, кто историю знает, наверное, только из фильмов про войнушку. у них и российский триколор, и украинский жовтоблакит и белорусский бывший флаг сало-мясо-сало - все фашистские флаги.

Однако если копнуть чуть глубже, то на российских деньгах, которые имели хождение и при советской власти, была свастика







Это фактически одна из символик до герба РСФСР. Миенно он был на деньгах

Вот без орла



А вот шеврон красноармейца



А вот символика РПЦ



И что с этим делать? Кругом враги и фашисты?

Это только если чуть глубже копнуть.

Что можно купить за $1 в разных странах мира

Оригинал взят у kudaza4em в Что можно купить за $1 в разных странах мира
Знаете ли вы, что более 1 миллиарда людей на цивилизованной третьей планете живут менее чем на $1,25 в день? Вы удивитесь, узнав, сколько полезных вещей можно купить, имея в кармане всего один доллар.

Collapse )

Золотой и серебряный стандарты

Оригинал взят у strator в Золотой и серебряный стандарты
После захвата Пангейских рудников Филипп II начал чеканить золотой статер или филиппей, весом в 8,6 грамма золота стоимостью в 20 серебряных аттических драхм или 14 серебряных эгинских драхм. Количество введенной в оборот монеты было столь велико, что вызвало уменьшение стоимости золота по отношению к серебру до соотношения 1:10 вместо принятого у персов стандарта 1:13 или 1:12. Когда Александр начал захватывать богатства Персидской державы, золотые персидские дарики сохранились в обороте, а золото в слитках начали перечеканивать в статеры с соотношением золота к серебру 1:10. Поскольку в Персидской империи серебро было сравнительно дефицитным и его стоимость к золоту сохранялась в соотношении 1:13, деловым людям стало выгодно менять европейское серебро на азиатское. То есть продавцы, давая меньше золота, получали на 30% больше серебра. Если 166 серебряных драхм, которые получал македонский фалангист, выплачивались ему золотом в виде 8,5 статера, он спешил перевести это золото в серебро на текущие расходы, и меняла дважды выигрывал при обмене. С другой стороны, если 300 золотых персидских дариков, весили вначале 2,520 килограмма, между тем как 300 золотых статеров, или филиппеев, имевших ту же нарицательную стоимость, весили 2,580 килограмма, на каждом таланте греки теряли по 7 филиппеев. Казначеи, заменяя более тяжелую монету более легкой или переливая более тяжелую в более легкую, приобретали по 7 филиппеев на талант, то есть 140 серебряных аттических драхм, которые стоили дешевле персидского серебра, и т. д. Вследствие каких операций, переводов денег и манипуляций с ними такие изобретательные деятели как Гарпал, могли с легкостью обогатиться на масштабных расчетах царской казны с подданными.

Источник: Фор П. Александр Македонский. М.: Молодая гвардия, 2011.

Статер с изображением Филиппа II Македонского