navimann (navimann) wrote,
navimann
navimann

О выгоде в приобретении недвижимости

Оригинал взят у spydell в К вопросу об адекватности цен на недвижимость
Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?

6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.

Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.

А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.

При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.

Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.

Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.

Т.е. это показывает, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в Москве отсутствует в принципе. Положив сумму в 10 млн рублей в банк на 3 года под 8% с ежемесячной капитализацией. Через 3 года прирост капитала составит 27%, эффективная ставка 9% годовых. Без рисков, без просрочек платежей, без налогов.

Квартира в своей основе неликвид. Купив сейчас 50 метров по 6 тыс за 300 штук. Можно ли будет продать в 2015 за 390 штук? Издержки на работу с покупателями, риелторов, оформление документов, налоги и прочее. Сдавать в аренду безумие, т.к. имеет смысл лишь при 100 тыс в месяц. 40 тыс - работа себе в убыток.

по различным расчетам, перекупленность рынка (пузырь) по меньшей мере двукратная. Адекватная цена не более 4 тыс за квадрат (верхняя граница). При таких депозитных и облигационных ставках и уровне инфляции. Разумная цена с точки зрения покупательской способности относительно уровня доходов и доступности ипотеки составляет не более 2 тыс за квадрат.

Вывод: цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реальной покупательской способности, что компенсируется лишь наращиванием кредитования и долговым рабством (пожизненным). Можете сказать спасибо банде озверевших чиновников. Если не ошибаюсь, в структуре цены на недвижимость, в Москве самая высокая доля, так называемой коррупционной составляющей, когда разрешительные документы стоят порой больше, чем все материалы и работа вместе взятые.
Tags: инвестиции, недвижимость
Subscribe

  • Немного о ковидной смертности в Беларуси

    Статистики об этом до сих пор нет. Мы даже не можем точно вычислить избыточную смертность от ковида, определяемую как разницу между смертностью в…

  • Избыточная смертность от ковида

    Смертность от ковида цифра ещё та. Каждый считает по разному. Поэтому обращают внимание на цифры избыточной смертности. Это как бы сверхсмертность по…

  • Пишут всяку фигню в телеграмех

    Типа банкоматы выдают тока сведеотпечатанные да ещё и 100 рублёвые банкноты. А старые сжигают сразу? А 100 Рублёвки все ещё те же самые. Запасы. И…

promo navimann may 18, 2013 09:21 21
Buy for 10 tokens
В данном посте будет алфавитный указатель. Ссылки будут нарабатываться. Австралия Австрия ходит евро Азербайджан Аландские острова (территория Финляндии с шведским населением) ходит евро и шведская крона в наличке Албания Алжир Ангола Андорра ходит евро (не страна еврозоны, используе…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments